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【美國報稅】在美國有房產,但是不在美國住,需要報稅嗎?

非美國稅務居民(即過去一年在美國居住少于183年或過去三年累計加權少于183天的情況,比如中國大陸居民)在美國購置房產用于自住或給在美國求學的兒女或親戚居住的情況,是無需申報美國個人所得稅單的( Form 1040 或Form 1040NR)。 如果您將美國的不動產用于出租,產生租金收入的話,那么需要關注稅務處理方面的兩種處理方法。

在美國持有房產的四種方式

首先,在美國持有房產的中國買家,通常持有形式以個人、聯名、公司、信托等四種常用的持有形式為主。

一、個人持有(獨立完全產權)
個人持有方式,房屋的權益和責任都歸個人所有,多適用于未婚單身男女擁有的產權。

二、聯名持有(兩個人以共同擁有產權)
在美國,聯名持有分為聯合產權(Joint Tenancy or Joint Tenancy with Right of Survivorship)和共有產權(Tenancy in Common)兩種形式。

三、公司擁有產權
是指產權歸公司所有,公司負責人需要按照公司章程和有關法規形式對房地產的權益和責任。

公司擁有產權特點:
1、根據各州法律規定不同,某些個人信息可能不會公布在市政網站上,在一定程度上保護個人隱私。
2、可以債務隔離,達到規避風險的目的。
3、便于多人合伙,成立合伙企業來購買房產,適合大規模資金的房地產投資。公司名義購房在股份轉讓和股份繼承方面都更加方便。
4、以公司名義購買房產,相對于個人名義而言辦理手續會相對復雜一些,而且會產生必要的注冊和運營維護(比如公司年檢,報稅)的成本。關于成立公司細節請參閱:注冊美國公司專題

四、信托形式
信托是在美國常用的資產保護和高收益合理稅務規劃的產權持有形式。

若您已持有美國房產并且把它用于出租,產生租金收入的話,那么需要關注稅務處理方面的兩種處理方法。

不申報租金收入不報個人所得稅單

若不申報租金收入不報個人所得稅單,在這種情況下,租金收入的30%需要上繳美國國稅局(IRS)。

如果委托房屋中介代收租金,中介則有義務代扣代繳收入的30% 上報給IRS。如果沒有中介,屋主有義務自行上繳租金收入的30%。總之,不申報個人所得稅單(Form 1040 - Nonresident)的情況下,30%的租金收入需要上繳到美國國稅局。

申報租金收入即申報個人所得稅單

申報租金收入即申報個人所得稅單(Form 1040NR – Nonresident)。此種方式可以在租金收入中抵減房產稅,貸款利息,修理費用,折舊費用,會計師申報費用等所有相關費用,還可以抵減personal exemption (2017 年為$4,050,2018年目前已經取消personal exemption,因此抵減數額比往年降低$4,050)。

如果所有費用加起來超過租金收入,那么不僅當年不用繳納任何所得稅金還可以累計虧損在將來出售資產時抵減增值利潤。

百利來溫馨提示

現實情況是:理性的屋主都應該選取第二種方式,在這種方式計算下,當年虧損的情況占一定比例(因為計提折舊,個人居民住房一般按照27.5年折舊),這些都可抵減將來的收入。

當然選取第二種方式的話,需要找CPA 協助辦理兩件事情:
(1)填報Form W-8ECI 表格,然后交給房屋中介說明此項房產收入屬于美國交易相關收入,屋主將來會自行申報稅單從而避免30% 租金收入被代扣代繳。
(2)填報Form W-7 表格申請美國稅號(US Tax identification number),稅號是繳稅和退稅的唯一身份識別方式,所以至關重要。非稅務居民的納稅截止日是每年6月15日,也可延期6個月到12月15日。

此外,如果房屋擁有者之后有移民美國的計劃,那么將來作為美國稅務居民是需要每年按時申報個人所得稅的。房屋的地產稅,貸款利息,貸款保險金等都可以沖減個人收入從而降低稅負。

至于報稅是否麻煩,這個需要結合個人情況而定。通常來講,屋主只要提供全年租金及支出明細金額,會計師無需檢查每一項收入憑證及支出憑證,個人平時做好收入支出明細表即可。如果將來沒有移民稅務籌劃的訴求,那么僅報美國租金收入稅表很簡單,和注冊會計師做好配合溝通就可以了。
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